¿Dónde compran vivienda los extranjeros en España y qué le pasa a las tiendas de esos barrios?
En Alicante el 44,6 % de las compraventas de vivienda las firma un comprador extranjero y en Málaga el 34,3 % (Colegio de Registradores, primer trimestre de 2026), frente a una media nacional del 15,98 %. Donde ese porcentaje se dispara, el comercio de rotación diaria aguanta —pan, farmacia, bar, peluquería— y cae el de compra pensada: mercería, ferretería, arreglos de ropa, zapatero.
La media nacional no sirve para casi nada en esta pregunta. Un 16 % repartido por igual no cambiaría ninguna calle. El problema es que ese 16 % está apelotonado en un puñado de provincias y, dentro de ellas, en un puñado de municipios y de manzanas.
¿En qué provincias pesa más el comprador extranjero?
Este es el reparto por provincias del primer trimestre de 2026, con el porcentaje de compraventas de vivienda firmadas por extranjeros:
| Provincia | % de compraventas con comprador extranjero |
|---|---|
| Alicante | 44,6 % |
| Málaga | 34,3 % |
| Illes Balears | 28,9 % |
| Santa Cruz de Tenerife | 26,0 % |
| Girona | 24,7 % |
| Murcia | 21,7 % |
| Las Palmas | 20,1 % |
| Almería | 17,8 % |
| Tarragona | 15,2 % |
| Media nacional (2.º trimestre de 2026) | 15,98 %, máximo histórico |
Las provincias que no salen en esa lista quedan por debajo de la media. En buena parte del interior peninsular el comprador extranjero es una anécdota estadística, y sin embargo allí también sube el precio.
¿Sube más el precio donde compran los extranjeros?
No. La comunidad donde más subió la vivienda en el primer trimestre de 2026 fue Aragón, empatada con Murcia en un 15,6 % interanual, según el INE. Y Aragón no aparece en ningún ranking de compra extranjera. Estas son las subidas de arriba y de abajo de la tabla:
- Aragón y Región de Murcia: 15,6 %
- Castilla y León: 14,9 %
- Asturias, La Rioja y Comunitat Valenciana: 14,3 %
- Illes Balears y Comunidad de Madrid: 13,6 %
- Andalucía: 13,3 %
- Canarias: 10,7 %
- Cataluña y Navarra: 10,5 %
- País Vasco: 10,3 %
La subida media nacional fue del 12,9 %: 13,5 % la vivienda usada y 9,1 % la nueva. Es decir, lo que más sube es el piso de toda la vida en un edificio ya construido, que es exactamente el que hay encima de los bajos comerciales de los que va este artículo.
¿Qué comercio aguanta y cuál cierra cuando ese porcentaje se dispara?
El mecanismo no es que el extranjero compre distinto. Es que la vivienda deja de estar habitada doce meses al año. Un piso ocupado seis semanas no compra detergente, no lleva los zapatos a arreglar, no encarga una cremallera ni pide que le miren la persiana.
Suele aguantar: panadería, farmacia, bar de desayunos, peluquería, lavandería de autoservicio, supermercado pequeño y tienda abierta en domingo. Todo lo que se resuelve en cinco minutos y se repite cada semana, con quien esté.
Suele caer: mercería, ferretería, papelería, zapatero, arreglos de ropa, electrodomésticos con taller propio y el puesto de fresco del mercado municipal. Necesitan una clientela que vuelva, que se acuerde de tu nombre y que compre en noviembre. Cuando esa clientela pasa a la mitad, el margen no da para pagar un local que ahora compite con lo que rinde ese mismo metro cuadrado alquilado por noches.
Lo que entra en su sitio: heladería, alquiler de bicis y patinetes, tienda de toalla y chancla, brunch, inmobiliaria y cerrajería. Se nota también en el horario: desaparece el cierre de mediodía y aparece la jornada continua hasta las diez.
¿Cómo compruebo si está pasando en mi calle?
Se ve andando, sin datos:
- Cuenta inmobiliarias en 300 metros. Más de tres, y dos rotuladas también en inglés o alemán, es una señal bastante fiable.
- Mira las fachadas a la altura de la mano: cajas de llaves con combinación atornilladas al muro, o porteros automáticos con teclado numérico en vez de nombres.
- Vuelve un martes de noviembre a las once de la mañana. Agosto no dice nada. El invierno enseña cuánta gente vive ahí de verdad.
- Entra en el mercado municipal y cuenta cuántos puestos venden todavía pescado, carne y verdura frente a cuántos son barra de degustación.
- Mira los buzones del portal: los que están sin nombre son casi siempre los que se alquilan por semanas.
¿Qué no explican estos porcentajes?
Que el dato es provincial y el fenómeno es de barrio. Ese 44,6 % de Alicante se concentra en la costa —Torrevieja, Orihuela Costa, Jávea, Dénia— y en dos o tres zonas de la capital. En muchos municipios del interior de la misma provincia el porcentaje es casi cero. Con Málaga pasa igual: el centro histórico y su corona no se parecen a la comarca de Ronda.
Que «extranjero» tampoco es una categoría útil. En el segundo trimestre de 2026, el 57,39 % de esas compras fueron de ciudadanos de la Unión Europea, y por nacionalidades mandaban británicos (6,99 %), neerlandeses (6,94 %) y alemanes (6,11 %). Ahí dentro hay segunda residencia vacía diez meses y hay gente empadronada que lleva los niños al colegio del barrio. La primera cierra tiendas; la segunda no.
Y que el mercado se está encogiendo mientras encarece: 167.934 compraventas en el segundo trimestre de 2026, un 5,7 % menos que el trimestre anterior y un 2,3 % menos que un año antes, con la obra nueva cayendo un 11,5 %. El precio medio registrado se fue a 2.487 €/m², máximo histórico. Menos operaciones, más caras.
Dos avisos sobre las cifras. Circulan mucho un 46 % para Alicante y un 37 % para Málaga; el dato registral del primer trimestre de 2026 es 44,6 % y 34,3 %, y conviene usar esos. Y hay otro paquete de datos que se cuenta pegado a este mismo relato —euríbor, ejecuciones hipotecarias, deuda de los hogares— que aquí queda fuera porque no se ha podido contrastar con la fuente oficial.
Las dos fuentes se actualizan cada trimestre y son gratuitas: el Índice de Precios de Vivienda del INE para los precios por comunidad y la Estadística Registral Inmobiliaria para el comprador extranjero por provincias. Salen con unos dos meses de retraso sobre el trimestre que miden.